Nießbrauch: Immobilie überschreiben und abgesichert wohnen bleiben

Viele ältere Menschen scheuen sich, ihre Immobilie zu Lebzeiten auf ihre Kinder oder Enkel zu überschreiben. Häufig steckt die Sorge dahinter, das eigene Zuhause aus der Hand zu geben oder im Alter nicht mehr abgesichert zu sein.

Das sogenannte Nießbrauchrecht ist eine Möglichkeit, Wohneigentum zu übertragen und dennoch umfassende Rechte zu behalten. Dr. Claus-Henrik Horn, Fachanwalt für Erbrecht in Düsseldorf und Mitglied des Ausschusses für Familien- und Erbrecht der Bundesrechtsanwaltskammer, nennt Vor- und Nachteile des Nießbrauchs.

Was genau ist das Nießbrauchrecht, und wann ist es sinnvoll?
Dr. Claus-Henrik Horn: Beim Nießbrauch bleibt der Schenkende gefühlt Eigentümer, weil er die Immobilie entweder selbst nutzen oder an andere Personen vermieten kann und die Mieteinnahmen erhält. Sinnvoll ist das vor allem dann, wenn ältere Eltern ihre Immobilie an Kinder oder Enkel verschenken möchten, aber verhindern wollen, dass sie aus Haus oder Wohnung gedrängt werden.

Worin unterscheidet sich der Nießbrauch vom Wohnrecht?
Das Wohnrecht berechtigt nur dazu, dass der Schenker oder die Schenkerin die Wohnung oder das Haus selbst bewohnt. Das schließt auch Familienangehörige, Hausangestellte oder Pflegekräfte mit ein. Die Immobilie darf jedoch nicht an andere Personen vermietet werden, und es können keine Mieteinnahmen erzielt werden.

Was sollten pflegende Angehörige beachten, etwa wenn die Eltern später ins Pflegeheim müssen?
Es ist sinnvoll, bereits bei einer geplanten Schenkung ein Nießbrauchrecht zu vereinbaren. So können die Eltern die Immobilie vermieten, wenn sie ins Altenheim ziehen, und mit den Mieteinnahmen einen Teil der Heimkosten finanzieren. Wurde nur ein Wohnrecht vereinbart und steht fest, dass die pflegebedürftige Person nicht mehr zurückkehrt, sollte dieses im Grundbuch gelöscht werden, damit die Angehörigen Haus oder Wohnung vermieten können.

Kann man sich nach einer Schenkung noch umentscheiden, und wann endet das Nießbrauchrecht?
Wenn eine Immobilie verschenkt wurde und sich später eine gute Gelegenheit für einen Verkauf ergibt, können sich Schenker und Kinder darauf einigen, welchen Betrag Vater und Mutter daraus erhalten. Das Nießbrauchrecht endet mit dem Tod. Stirbt beispielsweise der Vater zuerst, geht das Nießbrauchrecht in der Regel auf die Ehefrau über, da zum Unterhaltsanspruch in der Ehe auch ein kostenloses Wohnrecht gehört.

Wie sollte ein Nießbrauchrecht rechtlich umgesetzt werden?
Wohn- und Nießbrauchrechte sollten unbedingt im Grundbuch eingetragen werden, um den Schenker oder die Schenkerin abzusichern. Diese Gebühren sollte man auch bei größtem Vertrauen in die Kinder investieren. Die Eintragung erfolgt mit Unterstützung eines Notars, der jedoch nicht verpflichtet ist, alle Langzeitfolgen zu prüfen. Deshalb ist es sinnvoll, sich zuvor von einem Anwalt beraten zu lassen. Wichtig ist etwa, sich Rückforderungsrechte vorzubehalten – zum Beispiel für den Fall, dass ein Kind vor dem Schenkenden verstirbt oder insolvent wird.

Von Stella Cornelius-Koch.